{"id":3634,"date":"2026-02-06T18:20:52","date_gmt":"2026-02-06T23:20:52","guid":{"rendered":"https:\/\/ij-alliance.com\/informatevelatam\/?p=3634"},"modified":"2026-02-06T23:30:57","modified_gmt":"2026-02-07T04:30:57","slug":"advertencia-a-la-ciudadania-practicas-enganosas-y-responsabilidades-legales-en-la-venta-de-bienes-inmuebles-en-el-ecuador","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ij-alliance.com\/informatevelatam\/advertencia-a-la-ciudadania-practicas-enganosas-y-responsabilidades-legales-en-la-venta-de-bienes-inmuebles-en-el-ecuador\/","title":{"rendered":"\u201cAdvertencia a la ciudadan\u00eda: pr\u00e1cticas enga\u00f1osas y responsabilidades legales en la venta de bienes inmuebles en el Ecuador\u201d"},"content":{"rendered":"

Nota t\u00e9cnica \u2013 Imagen documental. Registro gr\u00e1fico correspondiente a un seminario realizado en septiembre de 2024, en el cual figura como disertante el ciudadano \u00c1ngel P\u00e9rez J\u00e1come, ex presidente del Gobierno Aut\u00f3nomo Descentralizado Parroquial de Emilio Mar\u00eda Ter\u00e1n, cant\u00f3n P\u00edllaro, provincia de Tungurahua. En la presentaci\u00f3n del evento se le atribuye p\u00fablicamente el grado acad\u00e9mico de mag\u00edster; no obstante, conforme a la informaci\u00f3n disponible en bases de datos acad\u00e9micas oficiales y registros p\u00fablicos del sistema de educaci\u00f3n superior ecuatoriano, el nivel de formaci\u00f3n que consta corresponder\u00eda al de tecn\u00f3logo, t\u00edtulo de tercer nivel, jur\u00eddicamente distinto y no equivalente al grado acad\u00e9mico de maestr\u00eda. Esta discrepancia resulta relevante desde el punto de vista de la veracidad de la informaci\u00f3n, la transparencia institucional y la responsabilidad legal en la oferta de servicios de capacitaci\u00f3n y formaci\u00f3n profesional.<\/strong><\/em><\/p>\n

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 <\/p>\n

Una reflexi\u00f3n jur\u00eddica, social y cristiana sobre la venta de bienes inmuebles y la actuaci\u00f3n de corredores de bienes ra\u00edces y vendedores de propiedades en Ecuador.<\/em><\/h3>\n

 <\/p>\n

Por:<\/strong> Ivonne Espinosa de Ch\u00f3ez – Periodista Profesional<\/h4>\n

 <\/p>\n

Directora de Theios Parrhes\u00eda – Evoluci\u00f3n de Informa-Te Ve LATAM, filial de IJ Alliance<\/strong><\/h4>\n

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Pujil\u00ed – Cotopaxi<\/b><\/p>\n

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Introducci\u00f3n<\/strong><\/h3>\n

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Comprar una vivienda en el Ecuador se ha convertido, para miles de ciudadanos, en una verdadera pesadilla jur\u00eddica y econ\u00f3mica. Ya sea al adquirir un inmueble directamente con supuestos propietarios, o a trav\u00e9s de asesores inmobiliarios independientes, intermediarios informales o incluso empresas inmobiliarias aparentemente reconocidas, los riesgos son cada vez mayores.<\/p>\n

Entre las pr\u00e1cticas m\u00e1s denunciadas se encuentran la alteraci\u00f3n u ocultamiento de documentos, la exigencia de adelantos de dinero sin respaldo legal, la negativa a entregar certificados obligatorios y la intervenci\u00f3n de \u201casesores fantasmas\u201d sin licencia ni responsabilidad jur\u00eddica. A ello se suma una problem\u00e1tica creciente: contratos de corretaje impuestos por ciertas inmobiliarias \u2014incluidas marcas de amplia presencia comercial como REMAX, Edifika, CENIT, entre otras\u2014 en los que, en la pr\u00e1ctica, el propietario pierde el control de su propio bien, quedando impedido de venderlo por cuenta propia durante largos periodos, obligado a pagar altos porcentajes de comisi\u00f3n por servicios limitados que muchas veces se reducen a publicar anuncios en redes sociales, sin trabajo de campo real ni asesor\u00eda legal efectiva. En no pocos casos, estos contratos incluyen cl\u00e1usulas abusivas donde la inmobiliaria impone el precio al propietario, mientras paralelamente ofrece el mismo inmueble a un valor distinto a terceros, sin conocimiento ni consentimiento del due\u00f1o, generando un escenario de opacidad, abuso contractual y grave inseguridad jur\u00eddica.<\/p>\n

El acceso a una vivienda digna y a la propiedad privada constituye un derecho humano fundamental y un pilar de estabilidad social, econ\u00f3mica y familiar. En el Ecuador, la actividad inmobiliaria \u2014y en particular la intermediaci\u00f3n en la compra y venta de bienes inmuebles urbanos y rurales\u2014 debe ejercerse con responsabilidad \u00e9tica, transparencia jur\u00eddica y respeto absoluto a la dignidad humana.<\/p>\n

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\"\"<\/p>\n

Nota t\u00e9cnica \u2013 Imagen referencial. Vivienda ubicada en el cant\u00f3n Penipe, provincia de Chimborazo, ofrecida en venta por una de las herederas del inmueble, quien exig\u00eda un adelanto de USD 4.000 para \u201casegurar\u201d la propiedad, pese a no contar con la documentaci\u00f3n legal completa y habilitante, incluyendo certificado de grav\u00e1menes actualizado y documentaci\u00f3n al d\u00eda. La exigencia de anticipos econ\u00f3micos bajo estas condiciones, as\u00ed como la pretensi\u00f3n de concretar una venta sin cumplir los requisitos legales, constituye una pr\u00e1ctica prohibida en el Ecuador y puede configurar tentativa de estafa, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 186 del C\u00f3digo Org\u00e1nico Integral Penal (COIP), adem\u00e1s de generar la nulidad absoluta del acto jur\u00eddico seg\u00fan el C\u00f3digo Civil.<\/strong><\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Cuando la verdad se convierte en deber moral<\/strong><\/h4>\n

 <\/p>\n

En este contexto surge una denuncia p\u00fablica dirigida a la Asociaci\u00f3n de Corredores de Bienes Ra\u00edces (ACBIR), alertando sobre la participaci\u00f3n de un expositor, supuestamente mag\u00edster y no lo es, \u00c1ngel P\u00e9rez J\u00e1come, con presuntos antecedentes legales y t\u00edtulos no verificables, situaci\u00f3n que compromete la credibilidad del gremio.<\/p>\n

Dicho individuo mantiene antecedentes personales y denuncias en la Fiscal\u00eda de P\u00edllaro, relacionadas con presuntos actos de acoso, difamaci\u00f3n, violencia, xenofobia y delitos de odio, los cuales constan en procesos en tr\u00e1mite.<\/p>\n

La denuncia recuerda que callar ante la mentira es convertirse en c\u00f3mplice, y exhorta a las asociaciones a verificar antecedentes, credenciales y conducta \u00e9tica de quienes representan.<\/p>\n

Desde una visi\u00f3n cristiana cat\u00f3lica, la verdad, la justicia y la honestidad no son valores opcionales ni negociables; son principios morales irrenunciables. Como ense\u00f1a el Evangelio:<\/p>\n

\u201cLa verdad los har\u00e1 libres\u201d<\/em> (Juan 8,32).<\/p><\/blockquote>\n

En este contexto, toda forma de enga\u00f1o, ocultamiento de informaci\u00f3n, publicidad falsa o abuso de la buena fe<\/strong> no solo constituye una infracci\u00f3n legal, sino tambi\u00e9n una falta moral grave<\/strong> que da\u00f1a a personas, familias y comunidades enteras.<\/p>\n

\n

Marco constitucional y legal en el Ecuador<\/strong><\/h3>\n

 <\/p>\n

Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica del Ecuador<\/strong><\/h4>\n

 <\/p>\n

La Carta Magna establece principios claros que rigen la actividad inmobiliaria:<\/p>\n

    \n
  • Art\u00edculo 66:<\/strong> Reconoce el derecho a la propiedad en todas sus formas, siempre que cumpla su funci\u00f3n social y ambiental.<\/li>\n
  • Art\u00edculo 82:<\/strong> Garantiza el derecho a la seguridad jur\u00eddica<\/strong>, basado en normas claras, p\u00fablicas y aplicadas por autoridades competentes.<\/li>\n
  • Art\u00edculo 226:<\/strong> Determina que las instituciones y organizaciones que ejerzan actividades de inter\u00e9s p\u00fablico tienen responsabilidad por sus acciones u omisiones<\/strong>.<\/li>\n
  • Art\u00edculo 11 numeral 9:<\/strong> Establece la responsabilidad del Estado y de las personas jur\u00eddicas<\/strong> cuando, por falta de control o diligencia, se vulneran derechos.<\/li>\n<\/ul>\n
    \n

    Leyes nacionales aplicables a la actividad inmobiliaria<\/strong><\/h3>\n

     <\/p>\n

    Aunque en el Ecuador no existe una ley \u00fanica y exclusiva para corredores de bienes ra\u00edces, la actividad est\u00e1 regulada por un conjunto obligatorio de normas<\/strong>, entre ellas:<\/p>\n

      \n
    • C\u00f3digo Civil:<\/strong>
      \nRegula la compraventa, la promesa de compraventa, la capacidad legal de las partes, la transferencia de dominio y la validez de escrituras p\u00fablicas.<\/li>\n
    • Ley Org\u00e1nica de Defensa del Consumidor:<\/strong>
      \nProh\u00edbe expresamente la publicidad enga\u00f1osa<\/strong> y protege al comprador frente a informaci\u00f3n falsa, incompleta u omitida.<\/li>\n
    • C\u00f3digo Org\u00e1nico Integral Penal (COIP):<\/strong>\n
        \n
      • Art. 186:<\/strong> Tipifica el delito de estafa<\/strong>, cuando se obtiene dinero mediante enga\u00f1o.<\/li>\n
      • Sanciona la falsificaci\u00f3n de documentos<\/strong>, la suplantaci\u00f3n y el uso de informaci\u00f3n falsa.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
      • COOTAD y normativas municipales:<\/strong>
        \nRegulan uso de suelo, catastros, habilitaci\u00f3n urbana y pago de impuestos prediales.<\/li>\n<\/ul>\n
        \n

        Normativa y principios internacionales<\/strong><\/h3>\n

         <\/p>\n

          \n
        • Declaraci\u00f3n Universal de los Derechos Humanos<\/strong>\n
            \n
          • Art\u00edculo 17:<\/strong> Derecho a la propiedad, individual y colectiva.<\/li>\n
          • Art\u00edculo 12:<\/strong> Protecci\u00f3n contra ataques a la honra y reputaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
          • Convenci\u00f3n Americana sobre Derechos Humanos<\/strong>
            \nProtege la dignidad humana, la buena fe contractual y la seguridad jur\u00eddica.<\/li>\n<\/ul>\n

            Estos instrumentos obligan a prevenir abusos, enga\u00f1os y fraudes<\/strong>, especialmente cuando afectan el patrimonio familiar<\/strong>, fruto de a\u00f1os de trabajo.<\/p>\n

            \n

            Situaciones de riesgo frecuentes en la venta de inmuebles<\/strong><\/h3>\n

            <\/h3>\n

            1. Anuncios enga\u00f1osos en redes sociales<\/strong><\/h4>\n

             <\/p>\n

            Es cada vez m\u00e1s frecuente observar publicaciones donde personas se autoidentifican como \u201ccorredores de bienes ra\u00edces\u201d o personas particulares\u00a0ofreciendo terrenos o viviendas sin contar con autorizaci\u00f3n legal.<\/p>\n

            Un ejemplo reiterado se da en cantones rurales como Penipe, provincia de Chimborazo, donde se han difundido anuncios de venta de terrenos y casas que luego son p\u00fablicamente desmentidos por los verdaderos propietarios, quienes niegan haber otorgado autorizaci\u00f3n alguna.<\/p>\n

             <\/p>\n

            \"\" \"\" \"\" \"\"<\/p>\n

            Nota t\u00e9cnica \u2013 Im\u00e1genes documentales. Capturas correspondientes a un anuncio de terreno en venta ubicado en el cant\u00f3n Penipe, provincia de Chimborazo, difundido a trav\u00e9s de la red social Facebook por una mujer identificada como Pamela Guz\u00f1ay, sin que conste autorizaci\u00f3n expresa del propietario del bien. En los mismos registros gr\u00e1ficos se evidencia el pronunciamiento del verdadero due\u00f1o del terreno, quien desmiente p\u00fablicamente haber puesto el inmueble a la venta y rechaza cualquier intermediaci\u00f3n no consentida. La publicaci\u00f3n de ofertas inmobiliarias sin mandato, contrato o autorizaci\u00f3n del titular del dominio puede constituir publicidad enga\u00f1osa, usurpaci\u00f3n de representaci\u00f3n y, de mediar intenci\u00f3n de lucro o inducci\u00f3n a error, tentativa de estafa, conforme a la Ley Org\u00e1nica de Defensa del Consumidor y el art\u00edculo 186 del C\u00f3digo Org\u00e1nico Integral Penal (COIP), adem\u00e1s de vulnerar el derecho constitucional a la propiedad y a la seguridad jur\u00eddica.<\/strong><\/em><\/p>\n

             <\/p>\n

            Estas conductas pueden configurar:<\/p>\n

              \n
            • Publicidad enga\u00f1osa<\/li>\n
            • Usurpaci\u00f3n de representaci\u00f3n<\/li>\n
            • Tentativa de estafa<\/li>\n<\/ul>\n
              \n

              2. Propiedades con problemas legales<\/strong><\/h4>\n

               <\/p>\n

              Entre los casos m\u00e1s comunes se encuentran:<\/p>\n

                \n
              • Inmuebles con herederos no declarados<\/strong> o sucesiones intestadas.<\/li>\n
              • Escrituras alteradas<\/strong> o inconsistentes con el Registro de la Propiedad o documentos incompletos.<\/li>\n
              • Predios sin regularizaci\u00f3n municipal o con uso de suelo no compatible<\/strong>.<\/li>\n
              • Terrenos rurales o comunales sin deslinde legal.<\/li>\n<\/ul>\n
                \n

                3. Solicitud de dinero adelantado sin garant\u00edas<\/strong><\/h4>\n

                 <\/p>\n

                Una de las pr\u00e1cticas m\u00e1s peligrosas es exigir:<\/p>\n

                  \n
                • \u201cReservas\u201d<\/li>\n
                • \u201cInscripciones\u201d<\/li>\n
                • \u201cGastos administrativos\u201d<\/li>\n<\/ul>\n

                  sin contrato v\u00e1lido, sin promesa de compraventa y sin respaldo notarial<\/strong>, exponiendo al comprador a la p\u00e9rdida total del dinero.<\/p>\n

                  \n

                  Documentos necesarios para la venta legal de un inmueble en Ecuador<\/strong><\/h3>\n

                   <\/p>\n

                  Para una compraventa segura se deben exigir, como m\u00ednimo:<\/p>\n

                    \n
                  • Escritura p\u00fablica inscrita en el Registro de la Propiedad<\/li>\n
                  • Certificado de grav\u00e1menes actualizado<\/li>\n
                  • Impuesto predial al d\u00eda<\/li>\n
                  • Certificado catastral municipal<\/li>\n
                  • C\u00e9dulas y certificados de votaci\u00f3n<\/li>\n
                  • En herencias: posesi\u00f3n efectiva inscrita<\/strong><\/li>\n
                  • En predios rurales: certificados del MAG<\/strong>, cuando aplique<\/li>\n<\/ul>\n
                    \n

                    Caso emblem\u00e1tico: herederos, enga\u00f1o y adelantos ilegales<\/strong><\/h3>\n

                     <\/p>\n

                    Un caso ilustrativo se registra en el cant\u00f3n Penipe, provincia de Chimborazo<\/strong>, donde una vivienda urbana del MIDUVI<\/strong>, entregada como donaci\u00f3n a una mujer hoy fallecida, dej\u00f3 siete herederos representados por una apoderada que es funcionaria de un GAD parroquial<\/strong>, adem\u00e1s de varios terrenos rurales.<\/p>\n

                    Una de las herederas, identificada como Silvia Maribel Salinas Salguero<\/strong>, intent\u00f3 exigir ilegalmente USD 4.000<\/strong> como adelanto mediante una supuesta promesa de compraventa, pese a que:<\/p>\n

                      \n
                    • La vivienda iba a ser comprada al contado<\/strong><\/li>\n
                    • No contaba con certificado de gravamen<\/strong><\/li>\n
                    • Minti\u00f3 afirmando ser profesional del derecho<\/strong><\/li>\n
                    • Pretend\u00eda obtener el certificado despu\u00e9s de recibir el dinero<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                      Adem\u00e1s, sostuvo falsamente que pod\u00eda vender la vivienda \u201cal precio que quisiera\u201d, ignorando que en Ecuador el precio legal se basa en:<\/p>\n

                        \n
                      • Aval\u00fao comercial actualizado<\/strong><\/li>\n
                      • Aval\u00fao catastral municipal<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                        Estos valores determinan impuestos como:<\/p>\n

                          \n
                        • Alcabala<\/li>\n
                        • Plusval\u00eda<\/li>\n
                        • Aranceles notariales<\/li>\n<\/ul>\n
                          \n